Mängel der Mietsache - Minderung

I. Der Begriff "Mangel"

1. Der Vermieter schuldet nicht nur eine mangelfreie Mietsache, sondern auch den ungestörten Gebrauch der Mietsache. Daher ist die Erfüllung des Vertragszwecks Mittelpunkt des Fehlerbegriffs im Mietrecht. Entscheidend ist, ob der Mietgebrauch beeinträchtigt wird, was auch durch Umstände gegeben sein kann, die außerhalb des Mietobjekts liegen (Baulärm auf Nachbargrundstück).
2. Kein Mangel liegt vor, wenn der Mieter den Mietvertrag in Kenntnis eines Mangels abschließt, ohne sich seine Rechte hierfür vorzubehalten.
3. Fehlt eine Vereinbarung über die vertragliche Beschaffenheit, so schuldet der Vermieter die Einhaltung der technischen Normen zurzeit des Vertragsabschlusses.
4. Auch Rechtsmängel (Rechte Dritter) können Mängel der Mietsache darstellen.

II. Einzelbeispiele

Die Liste möglicher Mängel ist lang. Hier nur einige Beispiele aus der Praxis:

1. Verstöße gegen technische Bauvorschriften
2. Öffentlich-rechtliche Nutzungshindernisse
3. Feuchtigkeitsschäden
4. Heizung und Raumklima
5. Lärm und Gerüche
6. Umweltfehler (Beeinträchtigungen aus der Nachbarschaft, durch Verkehr oder Straßenbau)
7. Umweltbeeinträchtigungen und Wohngifte
8. Wohn- und Nutzfläche
9. Gewerberäume und Einkaufszentren
10. Gebrauchsbeeinträchtigungen
11. Rechtsmängel
12. Zerstörung des Mietobjekts

III. Rechte des Mieters

Der Mieter kann bei Vorliegen eines Mangels grundsätzlich nebeneinander geltend machen:

• Erfüllung
• Minderung
• Schadensersatz
• fristlose Kündigung

IV. Minderung

1. Ein Mangel der Mietsache führt automatisch dazu, dass die Miete von Anfang an auch ohne ausdrückliche Geltendmachung gemindert ist.
2. Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.
3. Folgende Kriterien können für die Bewertung von Mängeln bezüglich der Minderungsquote herangezogen werden:
   • Art und Umfang von Funktionseinbußen für den Mitgebrauch
   • Dauer und Häufigkeit der Beeinträchtigung
   • Qualitätsansprüche des Mieters
   • Abfallen oder Unterschreiten des Mindeststandards für Mietsachen
   • Jahreszeit und Wohngegend
   • Auffälligkeit und Ausmaß des Mangels
4. Im Einzelfall muss eine Nutzwertanalyse stattfinden. Die aus dem Baurecht stammende “Zielbaum”-Methode kann auf das Mietrecht übertragen werden.
5. Diese Methode vollzieht sich in drei Schritten:
   • die Einzelteile des Mietobjekts werden nach bestimmten Bewertungskriterien gewichtet. Dabei wird den Einzelteilen jeweils ein eigener Funktions- und Geltungswert zugemessen (Wert 10 für Wohnzimmer bis 2 für Abstellkammer).
   • Danach wird der Grad der Abweichung von der vertraglich geschuldeten Soll – Beschaffenheit anhand einer Wertminderungsskala bemessen (Faktor 0,10 für fast keine Beeinträchtigung bis 1,00 für vollständige Gebrauchsaufhebung).
   • Schließlich werden die Teilbeträge zu einer Gesamtminderung addiert. Das Ergebnis wird ins Verhältnis zur Miethöhe gesetzt. Ergebnis ist der Minderungsbetrag.
6. Der Minderungsbetrag wird aus der Bruttomiete, das heißt von der Warmmiete, errechnet und abgezogen.

V. Schadensersatz

1. Für Mängel, die bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorlagen, haftet der Vermieter auch dann, wenn er den Mangel nicht vertreten muss (Garantiehaftung).
2. Für Mängeln, die erst im Verlaufe des Mietverhältnisses auftreten, haftet der Vermieter nur , wenn er den Mangel zu vertreten hat. Das ist der Fall, wenn die Ursache in seinen Verantwortungsbereich fällt und ihn ein Verschulden trifft.
3. Der Anspruch auf Schadensersatz ist auf das positive Interesse gerichtet. Das heißt, dass Mieter so zu stellen ist, als ob ordnungsgemäß (ohne Schaden) erfüllt worden wäre. Auch Mangelfolgeschäden sind ersatzfähig.

VI. Verzugshaftung und Aufwendungsersatz

1. Kommt der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug, so haftet er aus diesem Gesichtspunkt. Hierfür regelmäßig eine Mahnung erforderlich. In ihr muss eine Beseitigungsaufforderung enthalten sein. Hierzu ist dem Vermieter eine angemessene Frist zur Behebung zu setzen.
2. Kommt der Vermieter dem Behebungsverlangen nicht fristgemäß nach, so kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und die hierfür notwendigen Aufwendungen (beispielsweise Handwerkerkosten) vom Vermieter ersetzt verlangen.
3. Den Betrag kann der Mieter von der Miete abziehen beziehungsweise einbehalten.

VII. Recht zur Kündigung

1. Der Recht zur Kündigung setzt voraus:
   • Keine Gebrauchsüberlassung, ganz oder teilweise (beispielsweise bei Mängeln) oder nicht rechtzeitig, oder
   • Entziehung, entweder ganz oder teilweise (beispielsweise bei Mängeln)
   • eine angemessene Abhilfefrist,
   • den fruchtlosen Ablauf dieser Frist.
2. Der Mieter kann fristlos kündigen oder eine außerordentliche befristete Kündigung aussprechen.

VIII. Ausschluss der Gewährleistung

1. Die Gewährleistung des Vermieters ist in folgenden Fällen ausgeschlossen:
   • Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss,
   • grob fahrlässige Unkenntnis bei Vertragsschluss, wenn der Vermieter den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat,
   • Kenntnis des Mangels bei Übergabe, sofern der Mieter sich seine Rechte bei der Übernahme nicht vorbehält,
   • Unterlassene Anzeige des Mangels, wenn der Vermieter den Mangel hätte beseitigen können,
   • Vertragliche Vereinbarung des mangelhaften Zustandes als vertragsgemäß (Beschaffenheitsvereinbarung),
   • Verwirkung von Gewährleistungsrechten,
   • Verursachung durch den Mieter.
2. Bei der Wohnraummiete können die Gewährleistungsrechte des Mieters nicht einmal durch eine individuelle vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen oder zum Nachteil des Mieters eingeschränkt werden.
3. Bei der Gewerbemiete kann die automatische Wirkung der Minderung ausge-schlossen und der Mieter auf Rückforderungsansprüche verwiesen werden.