Mieterhöhungen

Mietrecht Düsseldorf - Mieterhöhung

Kündigung - Online-Check: Wie erhalte ich als Vermieter die übliche Vergleichsmiete?

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Mieterhöhung erhalten - Online-Check: Ist sie rechtmäßig?

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I. Mieterhöhungsvereinbarungen

  1. Eine Mieterhöhung kann individuell durch zwei über einstimmende Willens- erklärungen einzelvertraglich vereinbart werden. Das setzt voraus, dass ein entsprechender rechtsgeschäftlicher Wille auf beiden Seiten festzustellen ist.
  2. Inwiefern eine Mieterhöhungsvereinbarung durch schlüssiges Verhalten zu Stande kommt ist im einzelnen umstritten. Zumindest dann, wenn der Mieter auf ein (unwirksames) Erhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB vorbehaltlos die erhöhte Miete zahlt, kommt dann eine Vereinbarung zu Stande, wenn das Verlangen als Angebot zum Abschluss einer Erhöhungsvereinbarung verstanden werden darf.
  3. Bei Mietverhältnissen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr muss die Vereinbarung ebenfalls schriftlich erfolgen, § 550 BGB.

II. Staffelmieten

  1. Staffelmieten unterliegen nur bei Mietverhältnissen über Wohnraum besonderen gesetzlichen Vorschriften.
  2. Eine Staffelmiete muss schriftlich vereinbart sein.
  3. Zwischen den einzelnen Staffeln muss mindestens ein Zeitraum von einem Jahr liegen.
  4. Eine Staffelmietvereinbarung ist unwirksam, wenn sie nur die ersten Staffeln wiedergibt.
  5. Während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung sind Erhöhungen wegen Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete und wegen baulicher Maßnahmen ausgeschlossen.
  6. Das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung kann für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden.

III. Mietanpassungsklauseln

  1. Im Bereich der Wohnraummiete ist eine automatische Mietanpassung nur im Wege der Indexmiete zulässig. ausgeschlossen sind Wertsicherungsklauseln, Spannungs- klauseln oder Leistungsvorbehalte mit oder ohne Schiedsgutachterabreden. Diese Institute sind nur bei Vermietung von Gewerberaum zulässig.
  2. Grundlage der Indexmiete ist der vom statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland.
  3. Die Indexmiete bedarf der Schriftform.
  4. Die Mietänderungen ist an die Veränderung des Index geknüpft. Seine prozentuale Steigerung oder Senkung ist Maßstab für die Mieterhöhung oder die mit Mietermäßigung.
  5. Die Mieterhöhung tritt nicht automatisch ein, sondern muss in Textform  (§ 126b BGB) angefordert werden. In dem Verlangen müssen folgende Angaben enthalten sein:
    • Preisindex bei Mietbeginn beziehungsweise zur Zeit der letzten mit Anpassung,
    • Aktueller Preisindex,
    • Differenzwert der Indizes und Umrechnung in die prozentuale Veränderung,
    • Ausgangsmiete, die erhöht werden soll,
    • Berechnung der neuen Miete anhand der prozentualen Indexveränderung,
    • Mitteilung der neuen Miete Eintrittszeitpunkt.

IV. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

  1. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.
  2. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
  3. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Geförderter Wohnungsbau bleibt hierbei unberücksichtigt.
  4. Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöhen (Kappungsgrenze).
  5. Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen.
  6. Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
    • einen Mietspiegel, §§ 558c, 558d BGB,
    • eine Auskunft aus einer mit Datenbank, § 558e BGB,
    • ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
    • entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
  7. Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
  8. Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.
  9. Für den Fall einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Mieter  bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.

V. Mieterhöhung wegen baulicher Maßnahmen des Vermieters

  1. Folgende Maßnahmen können sich mit mieterhöhend auswirken:
    • Modernisierungsmaßnahmen,
    • Maßnahmen zur Energieeinsparung,
    • Maßnahmen zur Behebung von Mängeln, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
  2. Die Maßnahmen müssen objektiv eine Verbesserung von Wohnwert oder allgemeinen Wohnverhältnissen bewirken.
  3. Hierzu zählen alle Maßnahmen, die das Wohnen angenehmer, bequemer, sicherer, gesünder oder weniger arbeitsaufwändig machen.
  4. Beispiele:
    • Maßnahmen, die zur Verbesserung des Zuschnitts der Wohnung, der Belichtung und Belüftung, des Schallschutzes, der Energieversorgung, der sanitären Einrichtungen, der Beheizung, der Sicherung vor Diebstahl und Gewalt führen;
    • Installation von Geräten wie zum Beispiel Boiler, Herd oder Spüle;
    • Einbau eines Fahrstuhls, Schaffung von Müllbehältern, Anlage von Kinderspielplatz, Kfz-Stellplätzen, Errichtung eines Vordachs über der Haustür.
  5. Der Vermieter kann die jährliche Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
  6. Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
  7. Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, dürfen nicht zur Mieterhöhung herangezogen werden.
  8. Die Mieterhöhung dem Mieter in Textform (§ 126b BGB) zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird.
  9. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554(3)1 BGB mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher ist als die mitgeteilte.

VI. Erhöhung wegen Steigerung von Betriebskosten

  1. Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform (§ 126b BGB) anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
  2. Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
  3. Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
  4. Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform (§ 126b BGB) eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
 
rath-dsdf 2020-07-16 wid-67 drtm-bns 2020-07-16