Mietrecht Düsseldorf
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Mietrecht
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Rechtsanwalt Marco Rath
Welche Rechte stehen Ihnen zu? Erfahren Sie mehr im Video!
Mietrecht ist unser ältestes Fachgebiet. Im Laufe der Zeit fokussierten wir die Kanzlei auf die Vertretung von Mandaten mit sozialem und medizinischem Bezug. Heute steht Gesundes Wohnen im Mittelpunkt unseres Angebotes. Hier erhalten Sie Hilfe, wenn Wohnen krank macht, Lärm oder der Nachbar Sie nicht zur Ruhe kommen lässt oder ihr Gesundheitszustand besondere Einrichtungen erfordert. Bei der Gestaltung von Praxismietverträgen stehen wir auch Ärzten ausnahmsweise mit unseren Diensten zur Verfügung. Natürlich haben wir unsere Spezialkenntnisse im Falle von Kündigungen nicht vergessen und unterstützen Sie auch hier mit unserer jahrelangen Erfahrung. |
BGH - Urteil vom 12.01.2022 Az. XII ZR 8/21
Mieter von Geschäftsräumen haben bei behördlich angeordneten Betriebsschließungen aufgrund der Corona-Pandemie grundsätzlich einen Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB, wenn der Vertrag hierzu keine klaren Regelungen trifft. Der BGH stellt klar, dass es sich bei den Betriebsschließungen um keinen Mietmangel handelt, so dass ein Anspruch auf Mietminderung zunächst ausscheidet.
Dem Mieter steht aber ein Anspruch auf Vertragsanpassung zu, wenn die Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB weggefallen ist. GemäßArt. 240 § 7 EGBGB wird vermutet, dass sich ein Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, wenn Gewerberäume wegen staatlicher COVID-19-Maßnahmen nicht oder nur noch mit erheblicher Einschränkung nutzbar sind. Hinzu kommen muss dann noch, dass die unveränderte Mietzahlung (Festhalten am Vertrag) für den Mieter im Einzelfall unzumutbar ist.
Bei der Vertragsanpassung (also Herabsetzung der Miete) muss muss der Mieter also belegen, ob
- er staatliche Leistungen zum Ausgleich erhielt, die nicht nur darlehensweise gewährt wurden,
- eine Betriebsversicherung eingesprungen ist,
- er Umsatzeinbußen erlitten hat, wobei eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz nicht erforderlich ist.
4,5 ***** auf Google
Regelmäßig positive Berwtungen auch auf Google.
Praxis-Mietvertrag
Gewerberaum-Mietrecht für Ärzte und Heilberufe
Aus dem Mietvertrag ergibt sich, wie Sie die Mietsache nutzen dürfen, und welche Einrichtungen im Hause Ihnen mit zur Verfügung gestellt werden müssen. Insbesondere bei Mietverträgen über Gewerberaum ist daher die Klarstellung und exakte Formulierung besonders wichtig. Die Klausel über den Vertragsgegenstand wird so zum wichtigsten Vertragsbestandteil, was die Parteien bei Nutzung von vorformulierten Verträgen gerne übersehen. Sogar die Präambel ist für die Auslegung des Mietvertrags von besonderem Wert, um so vielleicht ungewöhnliche Regelungen auch Jahre nach Unterzeichnung plausibel machen zu können.
Vertragsschluss und Schriftform
Die größte Kosteposition für Ärzte und andere Heilberufe
Der Vertrag ist schnell unterzeichnet. Verschaffen Sie sich daher vorher ein Bild von dem, was darin geregelt ist - oder was nicht erlaubt sein soll. Gern wird übersehen, dass der Mietvertrag für Ärzte die größte Kostenposition überhaupt darstellt. Rechnen Sie einmal die Miete ihrer Praxis auf fünf oder zehn Jahre hoch. Da kommt schnell ein hoher sechstelliger Betrag zusammen!
Vertragsgestaltung
Nutzung als Praxis für Ärzte und Heilberufe
Im Wohnraummietrecht ist gegen die Nutzung von Formularmietverträgen eigentlich nichts einzuwenden, wenn sie aktuell sind und Sie ihre Bedürfnisse kennen und die Klauseln im Kern nachvollziehen können. Vorsicht ist nur bei Sonderwünschen geboten, auch wenn sie handschriftlich vermerkt sind. Auch dann gelten die Reglen über Allgemeine Geschäftsbedingungen und die hierzu in großer Zahl ergangenen Urteile des BGH. Hierzu beraten wir Sie gern. Bei Gewerbraummietverträgen raten wir eher zur Verwendung individueller Mietverträge. Deren Inhalte sind einfach wegen ihrer besonderen wirtschaftlichen Bedeutung zu wichtig. Zwar ist ein guter Mietvertrag zeitlich sehr aufwendig und erfordert zur Planung einer guten geschäftlichen Beziehung viel Kreativität - man muss eine Menge möglicher Konflikte vorweg erkennen und regeln. Für einen guten Praxismietvertrag von Ärzten und Gemeinschaftspraxen gilt dies ganz besonders. Das hat natürlich seinen Preis. Dieser Einsatz zahlt sich aber dadurch aus, wenn lange Gerichtsverfahren über mehrere Instanzen vermieden werden. |
Reparaturpflicht des Vermieters
Anspruch auf Mangelbeseitigung
"Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten", § 535(1)2 BGB. Er ist also zur Instandhaltung und Instandsetzung des vermieteten Objekts auf seine Kosten verpflichtet. Das kann nicht einmal auf den Gewerberaummieter abgewälzt werden.
Minderung bei Mängeln der Mietsache
Schimmel, Lärm, Nässe - wenn Wohnen krank macht
Wenn die Mietsache einen Mangel hat, zeigen Sie diesen sofort schriftlich beim Vermieter an. Fordern Sie ihn zur Mangelbeseitigung auf und setzen Sie ihm hierfür eine Frist. Zahlen Sie die Miete vollständig aber unter Vorbehalt (am besten auch im Verwendungszweck auf dem Überweisungs-/Dauerauftrag). Verlangen Sie die Zustimmung zu einem Minderungsbetrag und behalten dann die zu viel gezahlte Miete ein. Mindern Sie die Miete nicht eigenmächtig, weil sonst die Gefahr besteht, dass Sie zu viel mindern und so zu wenig Miete zahlen. Das könnte ein Kündigungsgrund sein. Also gerade bei Minderung: Sofort zum Fachanwalt!
Ordentliche Kündigung
Bei ordentlichen Kündigungen des Mietvertrags haben sich die Vertragsparteien an bestimmte Fristen zu halten. Mitunter kann das Recht zur ordentlichen Kündigung für einen gewissen Zeitraum ausgeschlossen werden.
Kündigung bei Eigenbedarf
oder Kündigung wegen sonstiger Pflichtverletzung
Bei Mietverhältnissen über Wohnraum gilt grundsätzlich der Kündigungsschutz. Der Vermieter kann nur unter bestimmten Voraussetzungen die Wohnung kündigen. Zum Beispiel, wenn er die Wohnung selbst nutzen möchte und Eigenbedarf geltend macht. Bei einer erheblichen schuldhaften Vertragsverletzung seitens des Mieters ist der Vermieter auch zu einer Kündigung berechtigt. Die ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung setzt regelmäßig eine Abmahnung voraus. Das ist die Aufforderung, eine Pflichtverletzung zukünftig zu unterlassen, verbunden mit der Ankündigung, dass es bei Wiederholungen zur Kündigung des Mietvertrags kommen kann.
mehr zum Kündigungsschutz bei Mietverhältnissen über Wohnraum
Empfehlung auf www.Eigenbedarfskuendigung.com
Kooperationspartner in Düsseldorf
In Berlin hat der Berufsverband der Rechtsjournalisten e. V. das Portal
www.eigenbedarfskuendigung.com
ins Leben gerufen. Ziel ist es, eine umfassende Informationsplattform zu schaffen, über die sich Interessierte Bürgerinnen und Bürger zum Thema Mietrecht informieren können.
Rechtsanwalt Rath ist für Düsseldorf Kooperationspartner und wird als Anwalt empfohlen: (Link hier klicken).
Die Seite des Journalistenverbandes ist empfehlenswert und informiert ausführlich zu Rechtsfragen rund um eine Eigenbedarfskündigung.
Fristlose Kündigung
Bei gravierender Verletzung der Vertragspflichten kann eine fristlose Kündigung - sogar ohne vorherige Abmahnung - gerechtfertigt sein. Der Verzug mit zwei Monatsmieten ist das bekannteste Beispiel hierfür.
Räumungsklage
Mietprozess und Zwangsvollstreckung
Handelt eine Partei nicht vertragsgemäß, bleibt nur der Weg zum Gericht. Im Falle der Kündigung kann der Vermieter nicht einfach die Schlösser wechseln oder den Gerichtsvollzieher schicken. Vorher muss er ein Räumungsurteil erwirken. So kann der Vermieter anders herum auch wirksam zur Mangelbeseitigung in die Pflicht genommen werden.
Räumung und Rückgabe
Herausgabe der Mietsache
Erfahren Sie hier kurz und knapp zusammengefasst wichtige Punkte bei der Vertragsabwicklung. Vor allem: Wann darf ich keinesfalls das Rückgabeprotokoll unterschreiben?
